La vivienda ha vuelto a convertirse en ese claro objeto de deseo de un segmento de un segmento de la población que se ha integrado al mercado laboral o ha abandonado el miedo a quedarse en paro y el de una demanda que quiere comprar en la costa. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado una estadística contundente sobre la actual situación del mercado de la vivienda. El incremento de hipotecas suscritas en el mes de agosto creció nada menos que el 29,1% respecto al mismo mes del ejercicio precedente. La hipoteca es la garantía que otorga el cliente para la consecución de un préstamo para compra de un bien, en su mayoría, vivienda.
Quien tenga pensado comprar una vivienda debe tener en cuenta tres variables principales. Dos de ellas van muy ligadas, el precio del piso y la capacidad adquisitiva del comprador. La tercera es la situación del mercado, las proyecciones sobre lo que va a suceder.
El importe medio de las hipotecas se encuentra en los 111.488 euros, según estos últimos datos del INE. Si se tiene en cuenta que los bancos suelen prestar el 80% del importe de la vivienda, esto significa que el precio medio de una casa se sitúa en el entorno de los 135.000 euros.
¿Cómo se calcula la capacidad adquisitiva para la compra de una vivienda? Hay que conocer el tipo de interés al que ofrecen los préstamos la entidad a la que se vaya a dirigir. Luego se decide el plazo de amortización del préstamo. Dicen los puristas que más de diez años apenas baja la cuota. Pero hay que devolver más importe prestado en cada letra. Quizá un periodo asequible son 20 años. Con el dato de importe de préstamo, tipo de interés y plazo de amortización se acude a un calculador de préstamos, como el de la Asociación Hipotecaria Española.
Lo que no dice este cálculo frío es dónde se debe situar la capacidad de pago del cliente. En el nivel que lo ha hecho la banca durante toda la vida, salvo en la época de la burbuja que se rifaban los créditos y podía acceder cualquiera. Este nivel es el 35% de la renta disponible. Esa cantidad es la tercera parte de la nómina mensual de quien piense comprar piso. Nómina líquida, después de aplicarle el IRPF y todos los costes.
Foto en movimiento
Cuál es la foto en movimiento del mercado. Qué es lo que podría suceder en el futuro, para decidirse a comprar o aplazar esta decisión. Entre los factores más importantes a tener en cuenta se encuentran el volumen de pisos que han embargado los bancos, la presión del Banco de España para que se deshagan de esta carga, la demanda de extranjeros sobre todo en la costa y, cómo no, la expectativa de crecimiento de la economía y de nuevos empleos.
La banca tiene en sus carteras todavía 70.000 millones de euros en activos adjudicados, pero el Banco de España va a presionar para que se los quiten de encima cuanto antes. Si todas esas propiedades embargadas fueran pisos, equivaldrían a medio millón de unidades al precio medio de 135.000 euros. No todos estos activos son inmuebles; también hay suelo, naves industriales y otros.
Por otro lado, se calcula que el número de viviendas construidas disponibles para la venta alcanza el medio millón. Esta cifra coincide con lo que el mercado considera que se va a construir este año, una cifra ligeramente por encima de las ventas del pasado año, que se situaron en las 460.000 unidades.
Precios al alza
Los precios constituyen otra variable para comprar. Existe una demanda latente de vivienda que no ha aflorado debido a la crisis y que va a empujar la venta de viviendas conforme se avance en la recuperación de la economía. Y para esta demanda es muy importante el precio. Hay chollos por parte de los bancos, pero no van a durar mucho, por el deseo del Banco de España para que las entidades suelten todo el lastre que tienen. Por otro lado están los precios. Estos están creciendo entre el 5% y el 6%, lo que significa que restan aún unos siete años para que se alcancen los precios que había en el mercado antes de la crisis.
En cuanto a evolución de precios en regiones, otro de los datos fundamentales que pueden obligar a anticipar las decisiones de compra, los mayores avances se están produciendo en el llamado Arco Mediterráneo y los archipiélagos, así como Madrid, donde en el entre junio de 2016 y el mismo mes de este año crecieron nada menos que el 11,4%, según el INE. El segundo avance por comunidades se produjo en Cataluña, con el 9,5%.
