La nueva plusvalía municipal ya ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado, y, por lo tanto, está en vigor. Esta normativa, aprobada por el ejecutivo, pretende acabar con un largo camino judicial de recursos de inconstitucionalidad y que finalizaba con una sentencia del propio Tribunal Supremo, en el que deja carente de toda legalidad la norma.
El nuevo sistema busca dejar atrás lo que se considera un método no ajustado a la realidad para medir el valor de los terrenos. Esto es, la creencia de que siempre se produce una revalorización del los mismos. A partir de ahora, existen dos alternativas para calcular el impuesto, que nos explica desde Le Morne Brabant Abogados, Antonio Montenegro.
La primera es la llamada fórmula objetiva y consiste en coger el valor catastral y aplicar unos coeficientes máximos, en función de los años transcurridos entre la última transmisión del bien y la transmisión actual. Es decir, se multiplica el valor catastral por el coeficiente que se apruebe cada año y al resultado obtenido se le aplica el porcentaje que corresponda al impuesto. Dicho porcentaje nunca puede superar el 30% del resultado de multiplicar el valor catastral por el coeficiente.
Se supone, explica Montenegro, que esos coeficientes serán más reales que los porcentajes actuales, que se actualizarán anualmente. Además, cada ayuntamiento puede modular esos coeficientes y fijar uno más bajos. Los consistorios tienen también la potestad de reducir el valor catastral hasta en un 15%, cuestión importante, dado que el problema es que las revisiones catastrales se hacen cada muchos años, pudiendo existir mucha diferencia de valor. Un ejemplo de este sistema objetivo es el ofrecido por el propio Ministerio de Hacienda:
Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.
Si en la fecha de venta, el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 % de 40.000, es decir, 24.000 euros.
Los cálculos con el nuevo método
Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros.
En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30%, como máximo. Al segundo sistema se le denomina plusvalía real y es sencillamente la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20 % de 10.000, es decir, 2.000 euros.
Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros. En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).
Para el letrado de Le Morne no hay un sistema mejor que otro, sino que dependerán de las circunstancias, de cada caso concreto. En cuanto a la posibilidad de reclamar por el pago de la antigua plusvalía, a pesar de que la inconstitucionalidad de la misma no tenga carácter retroactivo, Antonio Montenegro deja abierta la puerta a esa posibilidad: “En mi opinión, si recurrieron en su día alegando la posible inconstitucionalidad, y el recurso fue desestimado, sí se puede reclamar de nuevo, en base a la responsabilidad patrimonial del Estado”.
Se basa el abogado en el artículo Artículo 32 de la ley de la Responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas, sobre el principio de responsabilidad: “Si la lesión es consecuencia de la aplicación de una norma con rango de ley declarada inconstitucional, procederá su indemnización cuando el particular haya obtenido, en cualquier instancia, sentencia firme desestimatoria de un recurso contra la actuación administrativa que ocasionó el daño, siempre que se hubiera alegado la inconstitucionalidad posteriormente declarada”.
El derecho a reclamar prescribirá al año de la publicación en el BOE de la sentencia que ha declarado la inconstitucionalidad de la norma.
